Winston 原創文章:如何正確地在美國買房

Winston 原創文章:如何正確地在美國買房

Winston 原創文章:如何正確地在美國買房

 

每每看到朋友覺得找房子就是看房屋美圖, 作為多年的地產經紀, 一方面很高興照片與視頻果然是吸引眼球的好方法, 但是另一方面, 我也覺得有責任與義務, 把美國買房的步驟分享給關注我的朋友, 樣品房與照片其實都是行銷手段, 樣品房的家具根本是非賣品, 美圖常常是一定是用最好的角度拍攝的, 有時還一修再修, 就算是一張平時無奇的照片, 你看到的時候屋子或許早就賣了!

 “不打無準備之仗,不打無把握之仗” 買房是人生的重大投資, 買房到底有哪些事情要做? 什麼時候開始做? 及早開始準備, 方可以找到合適的窩. Winston 在過去幾年幫助中美人士解決住的問題, 發現了許多朋友, 特別是首次在美購屋的客人, 對於整個流程不是很熟悉, 或是一知半解, 不但損失了時間, 有時候還受了地產經紀的氣甚至上當,  如何正確地提前做好準備, 才能找到性價比最高, 也最適合自己的房子.


12 個月前


  1. 檢查你的信用分數,  annualcreditreport.com 可以提供美國三大信用機構的信用報告, 根據統計顯示, ¼ 的美國人的信用報告上有錯誤,  不要讓這些錯誤耽誤了您的買房計畫
  2. 確認您的貸款能力, 一般來說, 當你要申請房屋貸款時, 銀行根據三個指標來決定借多少錢給你.  這三個指標是,  a. 信用分數, b.所得收入, c.資產總值. 每月的月供不可超過每月收入的 43%
  3. 計劃首付款的資金
    • 如果你的資金在海外,  那麼你必須在遵守法律的原則下開始匯款. 目前多從香港轉過來
    • 如果您是美國居民, 你還是必須開始準備購屋資金. 大部分購屋者的首付款是房價的 20%, 有時候你可以從FHA 拿到 3.5% 首付的房貸, 但如此的貸款成本高很多, 因為除了房貸以外, 借款人還要負擔房貸保險與各項手續費. 除此之外, 如果親友父母有足夠資金的話,  也可以讓他們當貸款人,  與其把利息給銀行, 不如把利息給自家人:)  不論何種方式, 首付款資金必須在銀行躺 60-90 天 (英文動詞叫 season ) 這個錢才能拿來當首付款
    • Irvine 多家銀行也有提供對境外人士的貸款, 如果有需要諮詢的可以直接與我聯繫  

9 個月前


  1. Winston 建議你可以開始理出你們的買房需求, 一個理想的房子可能有十個條件要滿足, 但是孰輕孰重, 哪些是剛性需求, 哪些又是柔性需求. 你要的是安靜的巷子尾, 三個臥室, 挑高大廳, 10 分學區, 還是一個大大的後院? Winston 這裡特別要提醒大家的是, 如果是夫妻共同買房, 這個時候兩人就應該好好溝通, 不要等到要出價購買時才開始意見不一致, 徒然傷害感情, 也浪費了時間與金錢
  2. 老美說房屋買賣, 最重要的就是 Location! Location! Location! 房子的裝修可以換, 屋齡太老可以推倒重建, 但是好的位置是永遠沒法取代的. 所以如果是要在不熟悉的城市或是地區買房, 這個時候就可以開始趁周末到想要買房的地區實際開車轉轉, 如果有 open house 也可以進去參觀. 了解目標區的大環境與市場上的各式房型與價位!
  3. 在此, 我也順便介紹一個網站 http://www.greatschools.org/ , 從小學到高中, 每個公立學校的綜合評分, 英數語文能力平均, 高中生進入加州大學的比率, 一應俱全!
  4. 買房除了房款本身以外, 買房時有還有一些雜七雜八的費用, 像是房屋檢查, 房屋保險, 未來可能的修繕費用. 這些費用都可以開始準備, 未雨綢繆

6 個月前

  • 開始準備貸款所需的各項文件, 具體如下
    • W-2 所得證明
    • 過去三年報稅紀錄
    • 薪資證明
    • 信用卡交易明細表
    • 銀行對帳單
    • 過去七年的地址
    • 股票交易帳號明細表
    • 退休帳號明細表
Winston 提醒大家, 這些東西看似瑣碎, 卻是在申請貸款時必備的資料, 你不會後悔的提早開始準備的 :)

  • 找一個好的地產經紀, 好的地產經紀有幾個硬性條件必須滿足一定要有加州經紀地產執照 ( 合法執業 ), 這個連結http://www2.dre.ca.gov/PublicASP/pplinfo.asp
    • 可以查到地產經紀的執照紀錄, 有無違規事項等
    • 一定要是地產協會會員 (才有房源, 接受過完整專業訓練 )
    • 具有良好的中英文溝通能力.
    • 強大的談判能力 (熟讀孫子兵法…)
    • 挑好經紀之後, 簽訂 Buyer Representation Exclusive
    • 經紀會願意全心幫你服務
    • 經紀對你負有 fiduciary responsibility
    • 確認雙方都是在 good faith 的原則上合作
  • 拜 MLS(multiple listing service)之賜, 美國地產經紀與中國地產經紀不同之處在於, 美國的經紀只要加入地產協會, 手上都會有該地區的所有房源, 這是因為所有地產經紀公司都會把房源放在 MLS. 所以只要你跟經紀溝通清楚, 不論是新房還是二手房, 他都可以把所有合適的房源送給你. 這跟國內經紀只能銷售與代理一家或是幾家的房源是不一樣的.
  • 找一個好的貸款經紀 ( mortgage broker ), Winston 之所以建議用 mortgage broker 的原因是一個好的 mortgage broker 通常代理許多家銀行的貸款業務, 所以一個盡責的 mortgage broker 可以幫你找到好的貸款利率. 相反的, 如果你是去你平常存錢的那家銀行, 那麼你的選擇也只有那一家銀行. 使用 mortgage broker 才能達到貨比多家的基本原則

3 個月前

申請貸款預先核准信 ( pre-approval letter ), 這一封信代表銀行大概可以借多少錢給您買房, Winston 總是建議朋友貸款可以貸 80 萬的話, 你不需要把80萬通通都借出來, 小心駛得萬年船. 這一封信在出價 ( make the offer ) 時很重要, 因為 RPA (residential purchase agreement ) 每個人都會寫, 所以只是會填表是不夠的, 還必須把證明買方貸款能力 pre-approval letter 附上去, 這樣的 offer 才是強而有力的 offer.
另外, 很多人有一個誤區, 覺得是不是拿了 pre-approval letter, 我就必須跟這個銀行或是貸款經紀申請房貸呢? 其實這是兩碼子事情, pre-approval letter 只是代表處理申請的銀行初步評估可以貸多少錢給你, 不代表你承諾三個月以後一定要找他借錢
買房畢竟是人生的一項重大投資, 拿出你的紙跟筆來, 把未來的房貸, 小區管理費, 房屋保險, 地價稅, 維修費用等都寫下來, 做一個簡單的財務計畫
好, 你現在知道你的預算大概多少, 你也對目標區的大環境有一定了解, 現在可以開始坐下來跟你的經紀討論你的需求, 預算, 時間等. 正式開始買房大作戰


2 個月前

  • 確定預算與需求之後, 大概要花 3-4 周看房. 如果您正在租房而且租約在兩到三個月內會到期的話, 時間一定要計畫好
  • 看房時注意幾點
    • 多與經紀溝通需求. 根據地產協會統計, 也是Winston 個人的經驗, 溝通不良是找房過程中最常出現的問題, 兩敗俱傷
    • 多數經紀會提供自動房源通知, 不論是房屋大小, 臥室, 有沒有院子, 能不能看到海, 只要你跟經紀說清楚, 他們都可以幫你搞定, 新屋一上市, 馬上衝去看房
    • 看房, 特別是還有人住的房子, 一定要準時, 因為屋主或是房客需要配合你的時間
    • 可以先在網路上多看房, 實地一天最多以 6 套 為宜, 多了自己也搞不清楚哪戶是哪戶
    • 看房時如果仍有屋主在住, 儘量不要攝影或者是錄像, 更不可以把屋主室內照片或是錄像公布在網路上, 這會觸犯美國法律.
    • 屋主之家具等擺設打破要賠
    • 每次看房稍作紀錄, 之後與經紀討論喜歡與不喜歡的地方, 有沒有想要出 offer 的房子
    • 經紀有責任把所有的訊息跟您說明, 不論是 good news 還是 bad news.

  • 碰到喜歡的房子, 就要出價寫 offer, 這時候謹記一個原則 “集中絕對優勢兵力” Winston 會告訴你怎麼寫, 買方市場時通常可以殺價, 賣方市場時有時 full price offer 還搶不到房. 買房跟買 iPhone 不一樣, 每一套房子都不一樣. 贏者通吃, 搶輸了就只好等下一套理想房源出現

最後一個月 Open Escrow

  • 好好準備所有貸款文件, 隨時與貸方表持聯繫監督進度, 如果無法及時審批貸款, 造成買方的損失, 那是很不好的
  • Escrow 階段賣方必須揭露
    • Material fact訊息揭露 ( 鄰居是殺人犯, 屋裡七年內有人掛掉, …. Etc )
    • 天然災害訊息揭露
    • 小區規章制度訊息揭露
    • 相關法律規範訊息揭露
  • 買方必須
    • 匯入訂金
    • 正式開始申請貸款
    • 檢查產權 Title search
    • 銀行估價 (非現金買房)
    • 房屋檢查
    • 白蟻檢查
    • 購買產權保險
    • 購買房屋保險
    • 如果是聯名購買, 則需決定所有權形式

D-7日 


  • Final Walk Through
    • 檢查房屋與簽約時有無差異
    • 房屋檢查時發現的問題是否修正



D 日, 產權移交


賣方簽署 grand deed 並送到 county 的 record office 登記新主人,
恭喜恭喜, 你有了自己的房子



江士奇 Winston Chiang 原創文章,
<<版權所有, 翻印必究>>




Winston Chiang 您的美國地產經紀

成功大學滔滔社社長
U. of Maryland, College Park 系統工程碩士
KPMG Consulting 資深顧問
國際專案管理師 (Project Management Professional)
2010 成為加州地產經紀, 執照號碼 01876504
全國地產協會認證定價諮詢師
Pricing Strategy Advisor by NAR
全國地產協會認證買方代表
Accredited Buyer Representative by NAR
全國地產協會 (NAR) 會員
加州地產協會 (CAR) 會員
橙縣地產協會( OCAR)會員